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甲醛房、租金贷危机、暗藏摄像头,自如到底什么时候暴雷?
自如的租客都去哪儿了
锌财经

文/小羊

编辑/大风

文中图片/图源网络

又是一年毕业季。今年,全国约有909万高校毕业生和80万海归求职者。对于即将踏入职场的新人来说,第一件烦心事不是找工作,而是租房。

一直以来,找中介、看房、买家具都是十分费时间与精力的事。现在的年轻人追求的是方便快捷的生活方式,在此情况下,拎包即可入住、装修较为高档的长租公寓就成了他们的租房首选。

甲醛房、租金贷危机、暗藏摄像头,自如到底什么时候暴雷?

刚毕业的晓乐初入社会,她对当地的租房市场不熟悉、又觉得中介不靠谱,在租房时就直接选择了学校广告栏上经常出现的自如。“当时去看了房子,觉得还不错,装修风格简单干净。”晓乐并没有去比对自如与其他平台的房租价格,以为市面上房租都差不多。

和广告栏宣传的舒心精致不同,晓乐刚入住就出了问题。

“自如跟小区住户或者物业没有沟通好,自如跟小区的合同是一个房子只能有四户,但我们当时租的那个地方住了五户。我们马上要办理入住的时候,小区不让我们住进去了。”晓乐提到。

靠着雄厚资金、专业的装修和运营,自如在2011年6月一头扎进了租房市场。为了快速扩大规模,自如一路狂奔。

但这几年,甲醛房、暗藏摄像头、疫情期间的“两头吃”,到后来的租金贷危机,自如的风波一直没有停过。在今年,自如推出了“增益租”想要挽回房东,但是否能靠其力挽狂澜,还需时间来检验。

自如,毕业生初入社会的第一道“坑”

作为长租公寓龙头,自如曾经颇得资本欢心。从2018年1月至2020年3月,自如收到来自腾讯投资、红杉资本、华平投资、软银集团等投资方共计至少80亿元人民币的融资。

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图源天眼查

迎合应届生的海燕计划、简约的装修风格,也让自如踩中了当下年轻人更注重品质和便利的偏好。

自如的海燕计划是面向应届毕业生推出的特别扶持计划,为初入社会的高校应届毕业生提供租房月付、免押金的专项支持。也正是由于这些减轻毕业生压力的支持,让诸多应届毕业生选择了自如。

可是,这个“优惠”并不是那么容易就能惠及到租客,单纯的毕业生们在无意之间就掉入了这社会的“第一道坑”。

晓乐就是被坑的毕业生之一。小区不同意晓乐成为约定之外的租客,自如花了不少时间前去商谈,但是最终没能达成一致。管家只得把她们安排在附近的小区暂住。

“管家的意思是,我们有可能住不进原来签约的那间房了,他提出了几个补偿方案。但是如果接受了就不能算首次租自如,无法获得海燕计划的一部分福利了。”她告诉锌财经。

在花费了大半天的沟通之后,或许是意识到自身并不占理,自如还是免去了服务费与押金,但晓乐的气依旧没有平:明明是自如不遵守合同规定,没和小区谈好,为什么要我们这些租客费力维权?

晓乐还发现自己的房间是隔断房,如果不开门、不开灯,客厅就是一片漆黑。此外,合同里“每个房间最多可以住两个人”的约定也屡次被室友打破,隔壁房间直接住进了一家三口。

她的租房初体验,只能用“糟心”二字来形容。提出质疑之后,一向以贴心周到出名的管家也彷佛如同变色龙一般,签合同前哪怕刮风下雨都不辞辛苦带人看房,签合同后便爱搭不理,让晓乐自觉高攀不起。

消费者关于自如服务的投诉并不少。目前黑猫投诉上,对自如的投诉量已高达4505条。退租换租难、涨价、甲醛以及隔断等问题屡见不鲜。

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图截自黑猫投诉

真正意义上来说,在住在长租公寓里的租客里,她还算幸运。

去年,疫情“黑天鹅”带给长租公寓巨大冲击,蛋壳、青客暴雷,在2-4月短短两个月间就有16家长租公寓倒闭。租客无家可归,房东被要求直接降租、甚至拿不到租金。

自如虽未被淹没在那一阵暴雷潮中,但亦受了不小影响。据新浪科技报道,曾有房东因“租赁市场行情不好”而被自如要求降房租,而之前的合同是“三年内每年租金递增200元”。该房东看了房屋合同后发现,“如果我违约,算下来不仅拿不到赔偿,甚至还要给自如贴钱。”

据新浪科技报道,一位链家内部人士曾透露,从去年9月开始,自如就不再收房,陆续要求业主降租,驱赶房客,以清理不良资产。

一方面,租金无故涨价,租客被自如强制解约,甚至租的单间被“拆”,无家可归;另一方面,自如以疫情影响房屋难以出租为由,要求业主大幅降租,否则强制解约,甚至要求业主赔偿。

渐渐地,自如无可避免地陷入了信任危机泥潭。

被玩坏的租金贷

导致长租公寓频频资金链紧张、暴雷的关键原因,就是租金贷。这是资本的一种租房创新玩法:“消费分期贷款+长租公寓”。这个模式,曾被认为是一项多赢的创新。

景晖智库首席经济学家胡景晖指出,长租公寓频频爆仓的根源,主要是商业模式天然存在缺陷,表现为高进低出、长收短付、短钱长投。这意味着为了抢占市场,长租公寓采用高价收房、低价出租的模式,又进一步压低了原本不高的利润空间,同时也为之后的资金链断裂埋下了隐患。

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蛋壳的招股书曾显示,截至2019年前三个季度,其租金贷收入占总租金收入的67.9%。有机构统计,2020年上半年,媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓多达84家。

高进低出的模式原本风险就不小,长租公寓再利用租金贷去扩张新业务,相当于进一步放大了经营杠杆,为后来的蛋壳暴雷埋下了伏笔。

由于蛋壳、青客纷纷暴雷,社会舆论和政策承压,自如也被迫挥刀砍向了“租金贷”。去年下旬,自如向用户宣布自如分期、轻松付于11月27日暂停使用。

曾经,长租公寓曾是资本的宠儿,融资不断。据投资中国数据,2018年,长租公寓行业约融资49笔,多集中于上半年。自蛋壳暴雷后,长租公寓市场下行、进入资本寒冬,2020年长租公寓企业融资事件累计只有11次。

即使背靠链家好乘凉,但疫情对自如的巨大冲击至今仍未缓解。此前,贝壳研究院发布的数据显示,自如管理的100万间房源,受疫情影响平均多空置15天,企业直接损失预计超过6亿元。

无奈之下,自如也在寻找着破局的方法。

增益租能破局吗?

在经过了去年的大洗牌之后,国内租赁行业的各方参与者明白租金贷已经玩不转了。正式进入存量时代的自如,在失去了大量业主和租客的信任后,也是时候得想办法重新挽回房东了。

为了找到破局升级的出路,自如推出了“增益租”。

今年5月,自如CEO熊林对外表示:

“住房租赁是一个大且长久的行业,企业应在模式和产品上不断更新迭代。我们希望通过无差价的‘增益租’业主托管新模式,推动行业转型和全新产品落地。”

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Mob研究院,图源盒饭财经

据盒饭财经报道,从自如透露的具体执行来看,有三大调整:

1. 在装修上,自如会提供给业主几种装修风格选择,在满足业主选择的同时,也能省去部分装修的时间成本;

 

2. 租期方面,从过去的3年起,变成1年起,时间上更灵活;

 

3. 盈利方式上,从过去的租金差+服务费,变为现在的服务费+超额收益分成,业主收益更加透明,而且即便房屋空置,收益也有保底。

“增益租”模式或许在一定程度上可以保证业主收益,但能否真的赢回业主,还需交给市场观望。对现在的自如来说,急需警惕的是:租客和房源正在被中小中介抢走。

蛋壳破碎后,自如并没有接手其大部分房源,反而是一些原来规模难以进入一线的公司开始蚕食市场上的需求。他们躲在豆瓣小组、微博以及闲鱼等背后,以更低价、共享房源的优势,默默抢起了生意,甚至有所谓的S2B2C电商业务模式出现,给予中小中介数字化等服务上的帮助。

对长租公寓失去信任的年轻人,租房习惯也开始转变,今年年初,克尔瑞对国内核心八城租赁客群的调研数据显示,倾向于选择“房东直连”的方式进行租赁,占比超70%;而选择机构化公寓的客户占比从22.7%跌至不到10%。

随着独居人口数量的增长,人们对租房的需求或将迎来新一轮的红利,但曾经辉煌的长租公寓行业,头部玩家残存了一个自如。自如能否抓住机遇?那得看初入社会就被长租公寓“坑”了一笔的年轻人们还买不买单。

(经受访者要求,文中晓乐为化名)

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